案情介绍 ：

王某欲购买某房地产开发公司开发的商品房，在售楼处听售楼小姐介绍相关情况后，在2008年4月28日签订了商品房认购单一份，该认购单仅约定了王某购买房屋的具体座落、面积和房屋价款。同时，该认购单约定双方在2008年5月7日正式签订商品房买卖合同，王某交纳2万元人民币作为订立合同的保证金，如果到期未签订合同，开发公司有权将该房出让他人，并不予退还所收2万元保证金。后王某在2008年5月7日正式与开发商签订商品房买卖合同的时候，王某认为开发商交付房屋的期限太迟，遂不愿签订正式合同，要求开发商退还定金。开发商以王某违约为由，不愿退还，并在2008年8月26日发函给王某，催告王某在2008年8月31日之前签订正式合同。王某无奈，向徐律师咨询，徐律师建议在2008年8月31日之前回函给开发商，说明因正式合同的具体条款双方未能达成一致，故不能签订，要求开发商退还2万元定金。开发商收函后没有回复。

2009年2月23日，徐律师代理王某向法院提起诉讼，要求开发商退还两万元定金。庭审中，开发商认为，王某没有按照认购单约定，在规定的时间内与开发商签订合同，属违约，所收定金可按法律规定不予退还。

徐律师认为，房屋认购单仅约定了王某购房的座落、面积和价款，作为一份正式的商品房买卖合同还有很多条款双方并未协商一致，包括王某决定是否愿意购买房屋的交期问题。而合同是双方真实意思的表示，是双方协商一致的结果，这是订立合同的一项最基本的原则。认购单虽然约定了2万元定金作为签订合同的担保，但是现在双方不能签订合同的原因是合同的具体条款没能达成一致意见，并且王某已经发函告知开发商，王某并没有过错，也不能算是违约，按照法律规定，开发商应当退还2万元定金。

法院审理后，结合双方提供的证据以及律师观点，法官倾向于徐律师的意见，故通过法庭多做调解工作，开发商同意退还王某所交购房定金。

办案小结：本案的争议焦点是认购单约定为签订合同所交的定金性质。我认为该定金虽也起担保作用，但跟一份完整的合同所约定的定金所起的担保作用有所区别，仅仅是保证购房者在约定的时候去签订合同，至于怎么签，如何签还得双方协商一致，王某告知开发商不能签订合同的函件是关键的证据，这个证据证明了不能签订正式房屋合同不能归责于王某。而现实中，很多开发商都扩大了该定金的担保作用，只要没来签合同，不管什么理由，定金一律不退，购房者往往也只能忍气吞声，就此作罢。可是不经过协商的能叫合同吗？不能，那是决定，那是行政命令！！！